“五個聚焦”深入實施城市更新行動

中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。落實城市更新行動，就是落實國家戰(zhàn)略、搶抓戰(zhàn)略機遇，特別是城市更新意味著城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等方面的巨大投資需求，將成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的強大動力。同時，城市更新作為一項系統(tǒng)性工程，資金平衡難、政策配套難、多方參與難等問題需要引起高度關(guān)注。應堅持問題導向，突出重點、因類施策，以扎實的工作成效賦能高質(zhì)量城市更新。

聚焦完善配套政策 構(gòu)建城市更新體系

配套政策不明確落地，不但會導致城市更新行動“寸步難行”，還會制約多元主體參與城市更新的積極性。應加快圍繞城市更新指導意見這一核心文件，因地制宜出臺N個配套政策指引文件，構(gòu)建“1+N”城市更新政策體系。

·資金

在資金方面，出臺相關(guān)意見，支持和鼓勵社會資本參與城市更新。

·項目

在項目認定方面，出臺辦法進一步明確城市更新項目的認定標準及實施流程。

·規(guī)劃

在規(guī)劃政策方面，出臺城市更新容積率獎勵及轉(zhuǎn)移的實施辦法。

·保護

在歷史風貌保護方面，出臺深化城市有機更新、促進歷史風貌保護工作的意見。

·建筑節(jié)能

在建筑節(jié)能方面，盡量提前部署面向“碳中和”的城市建設低碳轉(zhuǎn)型，可以在實施城市更新行動的同時進行既有建筑的綠色節(jié)能改造，同時出臺深化城市有機更新、促進既有建筑節(jié)能改造的辦法以及老舊建筑節(jié)能改造標準與規(guī)范等。

聚焦社會資本參與 健全資金平衡機制

實現(xiàn)可持續(xù)的城市更新必須先解決資金平衡問題，社會資本參與是重要支撐力量。

·靈活運用土地政策

湖南省湘潭市通過允許社會資本少量征拆、調(diào)整容積率、改變土地性質(zhì)和用途等方式，調(diào)動社會資本參與城市更新的積極性。江蘇省蘇州市引入城市“合伙人”機制，通過賦予實施主體規(guī)劃參與權(quán)、采取混合用地模式、給予適度獎勵等手段，調(diào)動市場主體參與城市更新的積極性。

·堅持多元融資

城市更新要堅持多元融資，特別是支持社會資本參與城市更新。比如對基本實現(xiàn)建設運營平衡的項目，可采取授予社會資本特許經(jīng)營權(quán)模式；對不能覆蓋投資需求的項目，可采取政府和社會資本合作（PPP）模式；對沒有直接收費來源的項目，可采取政府匹配資源、社會資本綜合開發(fā)模式。通過這些舉措可以緩解政府的資金平衡壓力，實現(xiàn)可持續(xù)的城市更新。

聚焦老舊小區(qū)更新 探索居民自主改造

未來一段時間，老舊小區(qū)改造將是城市更新行動的核心。對于涉及老舊小區(qū)改造和部分拆建的項目，可由居民自發(fā)形成房屋改造意向，通過多數(shù)決議的民主機制提出改造決定，委托專業(yè)單位實施原地改建重建，改造成本應由居民全部或部分承擔，而政府可利用城市更新專項資金進行適當補貼。若居民出資困難，居民可讓出部分經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)給開發(fā)商。

·將利益矛盾轉(zhuǎn)化為互贏動力

允許開發(fā)商對新增面積和設施出租、出讓或者進行商業(yè)開發(fā)，項目運作的溢盈價值部分優(yōu)先彌補改建成本，再由居民和開發(fā)商協(xié)議剩余收益分配。該模式讓原本居民與政府、開發(fā)商之間因拆遷而產(chǎn)生的利益矛盾轉(zhuǎn)化成互贏互利的動力，避免了不和諧因素的產(chǎn)生。

·政府推動居民提高執(zhí)行力

由居民發(fā)起的出資和資金運作，也在一定程度上緩解了政府資金不足問題。但該模式可能存在居民執(zhí)行力不強、資金籌集能力有限等問題，政府部門應起到監(jiān)督、協(xié)調(diào)和推動作用，如開放住房公積金貸款等拓寬居民籌資渠道，上述舉措可以真正實現(xiàn)城市更新的公眾參與。

聚焦公眾參與機制 緩解居民心理落差

城市更新的目標是改善居民生活環(huán)境、促進居民生活幸福，只有通過廣泛深入的公眾參與、了解并協(xié)商各方需求、促進項目效益共享，才能實現(xiàn)多方共贏的局面。

·充分宣傳緩解心理落差

政策導向由“以拆為主”改為“以留為主”，居民勢必會產(chǎn)生較大的心理落差。因此，對于老舊小區(qū)改造和涉及歷史風貌保護類的更新項目，需進行方案宣傳與意見征詢，所有房屋改造過程盡可能尊重居民意愿，定期舉行工作會議，討論實施過程中的難題和解決方案。

·引入監(jiān)督制度保障公眾權(quán)利

引入公眾咨詢監(jiān)督委員會制度，充分保障市民群眾的選擇權(quán)、參與權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。對特定地塊進行城市更新項目認定前，組織相關(guān)領域?qū)＜疫M行多輪論證，制定片區(qū)更新的策劃和實施方案。

以上舉措旨在最大化實現(xiàn)公眾和專家參與機制，緩解居民心理落差。

聚焦城市品質(zhì)提升 開展專項提升行動

目前，有的城市更新項目存在“多拆除重建、少綜合整治，多局部開發(fā)、少全域統(tǒng)籌”等問題，影響了城市品質(zhì)提升。

·提升生活品質(zhì)

應進一步提升居民生活品質(zhì)，推進適老化改造，圍繞助行、助浴、助潔、緊急救援、康復輔助等，試點市場化適老改造項目。同時推進適兒化改造，提供適應兒童成長的社區(qū)環(huán)境、教育配套、活動場所，精準提供全齡化服務。

·提升生態(tài)品質(zhì)

特別是要提升生態(tài)品質(zhì)，開展城區(qū)綠蔭工程和送綠進社區(qū)活動，扮靚生態(tài)長廊，豐富城區(qū)道路綠化品種，打造四季有花、花林相映、步移景易、一路一花的景觀效果。

·提升人文品質(zhì)

重點提升人文品質(zhì)，在文化、旅游、藝術(shù)、餐飲等深耕多年的領域中，定期梳理發(fā)布特色場景清單，借助互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)絡大咖、網(wǎng)紅自媒體宣傳，持續(xù)攀升話題熱度，精準打造一批現(xiàn)象級IP。

·提升管理品質(zhì)

充分利用先進技術(shù)，聚焦提升管理品質(zhì)，加速數(shù)字化基礎設施建設，讓5G（第五代移動通信技術(shù)）、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)進家庭、進樓宇、進社區(qū)，用數(shù)字化推動城市管理理念、模式、手段創(chuàng)新。

作者單位為濰坊市改革發(fā)展研究中心